売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお住まいだった築50年という古い空き家を相続しました。

課題
相続した古い空き家を、なるべく早く処分したい

相続した古い空き家を、なるべく早く処分したいと考えています。
O様が相続した空き家は、築50年で状態もあまりよくありませんでした。
O様は現在東京にお住まいということもあり、空き家を活用する予定もありません。
手入れにもなかなか来ることができないため、空き家が問題になる前になるべく早く手放したいと思っています。

O様は家が古くて売りづらいであろう事を予想し、売却に強そうな不動産屋さんを探されることにしました。
その際、物件に近いほうがいいだろうと大分市に店舗を構えているところをインターネットで探し出しました。
また、頻繁に行き来ができない状況もふまえ、
以下の2点を気に入り、オンラインで相談をしてそのままお願いすることにしました。

• 売却力をホームページでアピールしている
• 無料でオンライン相談を受け付けている

1．「（古い）空き家」を売るコツ

空き家・実家の売却には以下の3パターンがあります。

• 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
• 更地にして売る
• 買い取ってもらう

• 【大分市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル 基礎知識と流れ・手続きとコツ

中古物件と価値のない古い空き家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね「法定耐用年数」を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、
価値がほとんどなくなる傾向があります。

古い空き家は解体し更地にするか、そのまま業者に買取ってもらって業者が更地にし、
新築用の土地として売るケースが多いのが実情です。
更地にすると立地さえよければ買い手のつく確率が大幅に上がります。ただ一方、空き家の「古さ」に価値を感じる買い手がいるケースもあります。

O様の空き家のある大分市はJR大分線「大分」駅も利用できることから立地を見れば一定の需要が見込めます。
なるべく早く売却したいとのことでしたので、解体費用はかかってしまいますが売却見込みが格段に上がるため、
更地にして売却することを提案しました。

2．更地にすることで利用できた「特定空き家の3,000万円特別控除」

また更地にして売却することで、「特定空き家の3,000万円特別控除」が受けられるようになります。

適用の条件は大きくわけて以下になります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 相続開始直前まで被相続人以外に居住をしていた人がいない

また、上記の条件を満たしている事に加えて、

• 売却した人が相続または遺贈により家屋を取得している
• 取り壊し、もしくは耐震工事をする売却である（譲渡前、譲渡後どちらでも可）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下である

となります。

※特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却された場合に適用されます。

• 【大分市版】不動産相続マニュアル基礎知識と手続きの流れとコツ

O様はすべて満たしていましたので、節税もできるということが後押しとなり更地にして売りに出すことにしました。

3．「結果」

更地にして売りに出したところ、目標の3カ月で売却を完了させることができました。
結果的に節税もできたことでO様は満足ということでした。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

大分市にお住いの50代のお客様です。
お母様とおふたりでご実家に暮らしていましたが、お母様が老人ホームに入ることになりました。

課題
将来相続する予定の実家が空き家になる可能性がある。
相続前の今と、相続後のどちらのタイミングで売却するべきか、税金面で有利である方を選びたい。

M様はお母様が老人ホームに入ることになり、同時にM様もご実家から出ていくかどうか決めかねています。
いずれはご実家を売却する予定でしたが、
相続前の今売却して現金を相続するのと、相続後に売却するのと、どちらが自分にとって良いのか考え始めました。

M様は、売却を決断する前でしたが正しいアドバイスを聞きたいと思い、不動産相続に関する知識が豊富な不動産屋さんを探すことにし、また直接相談できた方が良いと考えて大分市にあるお店をインターネットで検索し、見比べました。

• 相続について経験が豊富そうである（実績が書いてある）
• 売却を決めかねている「とりあえず」の相談でも受け付けてくれそうである（ページが優しそうな雰囲気）

を重視し、お願いするところを決めました。

1．「小規模宅地等の特例」の活用を検討する

M様の場合、今すぐに現金が必要ということでなければ相続後に売却したほうが相続税を安く抑えられます。
「相続」は一般的に「現金」で行うよりも「不動産」で行った方が特になります。

相続時までご実家に住み続ければ「小規模宅地等の特例」を利用し、相続税を節税できます。
具体的には、330㎡までの宅地が一定の要件を満たせばその宅地の評価額を最大80%減額できる特例です。

特例の適用条件は

• 相続時に亡くなった人が住んでいた土地である
• 亡くなった人と同じ家に住んでいた親族がその土地を取得した場合

になるため、M様が現在家を出てしまってはこの控除を利用することができなくなってしまうので注意が必要です。

また、今回の場合は「相続前」に被相続人が老人ホームに入られるので、お母さまが

• 要介護認定を受けている
• 老人福祉法人等規定の老人ホームに入居する

という条件も併せてクリアしていることも条件になります。

2．「結果」

M様は相続後に家を売却することにし、ご実家に住み続けることに決めました。
将来、相続があったときは売却のお手伝いをさせていただくことになっております。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

大分市にお住いの40代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家である一戸建てを相続しました。

課題
相続した実家を何もせず余らせておくより有効活用したい

N様は現在持ち家にお住まいで相続したご実家を利用する予定がなく、空き家にしています。
しかし思い入れのあるご実家ですので手放すことにも抵抗があります。どうせなら大分を盛り上げるような事がしたいと考えるようになりました。

N様はうまく活用法が見つからなかったならば売却する事を前提に、
空き家の活用方法について色々とアドバイスが貰いたいと、実家の近くの不動産屋さんを探すことにしました。

インターネットで検索していくつか問い合わせ、

• 一番返答が早かった

不動産屋さんにお願いすることにしました。

1．「民泊」として活用する

「民泊」は実家をそのまま活用できる方法の一つとなります。

「旅館業法」に定められているため、宿泊施設を運営するには許可が必要となります。
従って民泊も許可を得なくてはなりません。

民泊には以下の3種類があります。

• 旅館業民泊
  →ホテルや旅館などのように運営できる民泊。自治体から審査を受けて許可を得る必要があり、ハードルが高い。年間の営業日数に制限なし。
• 特区民泊
  →運営可能地域が限られている。旅館業民泊よりも許認可手続きが楽。
  外国人の長期滞在を想定しており、2泊3日が下限で短期宿泊者は受け入れ不可。
• 新法民泊
  →届け出のみで始められるので簡単。しかし営業日数は180日までと制限がある。

地域、状況に応じて適したものを自分で選び、申請する必要があります。
そして「民泊サイト」に登録したり、内装やアメニティを準備し、
場合によってはリフォームを行ったり・・・と、諸々自分の手で行わなければなりません。

2．結果

現在、大分でも観光客向け、ワーケーション向けの民泊が増えてきているという話を、
上記の「民泊」に関する概要と共にお伝えしたところ、N様の「大分の魅力を伝えたい」という想いが強かったことから、
ご実家を民泊施設としていくことを決断されました。

傷み具合によってリフォームやリノベーションが必要になったりもしますが、
N様のご実家は手入れがされていてリフォームも頻繁にされてきたのでそのまま活用できそうでした。

現在営業を開始し、少しずつ客足も伸びてきているそうです。

• 【大分市版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ