「相続した不動産を売却したいけれど、『短期譲渡』になると税金がどれだけ高くなるのか不安…」と感じていませんか？実は、不動産を短期（所有期間5年以下）で売却した場合、税率は【39.63%】と、長期譲渡の場合の約2倍に跳ね上がります。たとえば2,000万円で売却したケースでは、数百万円単位で手取りが変わることもあり、相続不動産の売却判断には注意が必要です。
さらに、相続した土地や建物の所有期間は「相続した日」ではなく、被相続人が取得した時期からカウントされるため、誤解していると損をしてしまうリスクもあります。よくある『想定外の費用がかかるのが怖い』『何から手を付けてよいかわからない』という悩みにも、具体例やシミュレーションを交えて徹底解説します。
知らないまま短期譲渡で売却してしまうと、税金で手取りが大幅に減ることもあるため、十分な注意と事前の確認が必要です。
最後までお読みいただくことで、不動産相続・短期譲渡の基本から節税の具体策、売却手続きの流れまで、自分に必要な判断ポイントが明確になります。損をしないための知識を、今ここから身につけてください。
不動産相続と短期譲渡の全体像を整理するセクション
不動産の短期譲渡の基本概念をわかりやすく整理 - 相続した不動産・土地・建物の売却でなぜ「短期譲渡」が問題になるのか
不動産を相続した際、売却時に「短期譲渡」か「長期譲渡」かによって税金の負担が大きく異なります。特に相続した土地や建物を短期間で売却すると、譲渡所得にかかる税率が大幅に高くなるため、手取りが減るリスクが高まります。
主な用語の整理
相続：亡くなった方（被相続人）の財産（土地・建物・現金など）を相続人が引き継ぐこと。
不動産の売却：相続した土地や建物を第三者に売ること。
譲渡所得：売却価格から購入時の費用（取得費）や売却にかかった費用を差し引いた利益部分。
短期譲渡と長期譲渡：所有期間が5年以下は短期譲渡、5年超は長期譲渡。
税金：譲渡所得に対する所得税や住民税などが課税される。
売却タイミングによっては数百万円単位で手取り額が変わることもあり、期間と税率の関係をきちんと理解することが不可欠です。
不動産の短期譲渡が関係する税金の種類と全体フロー - 相続税・譲渡所得税・住民税などを俯瞰する
相続した不動産・土地・建物の売却には複数の税金が関係します。それぞれの税金が発生するタイミングや種類を整理しましょう。
相続時：相続税（相続財産の評価額に応じて発生）
不動産売却時：譲渡所得税（売却益＝譲渡所得に対して課税）
不動産売却時：住民税（譲渡所得に対して自治体ごとに課税）
売却益受領時：その他の税金（固定資産税の精算金など）
必要な判断ポイント
いつ売却するか（短期か長期か）
相続税の申告有無と取得費加算特例の適用
売却金額・取得費の正確な把握
譲渡所得税・住民税の計算と申告
税金ごとに発生時期や必要書類が異なるため、売却前に全体の流れを把握しておくことが大切です。弊社では不動産だけでなく、税理士や司法書士などの士業ネットワークと連携し、複雑な手続きや税金のご相談にもワンストップで対応しています。
相続の考え方 - 相続した土地・建物の所有期間をどう判定するか
相続した土地や建物の所有期間は、実際に相続人が取得した日ではなく、被相続人（元の所有者）がその不動産を取得した日から起算します。そのため、被相続人が長期間所有していた場合、相続直後に売却しても「長期譲渡」とみなされるケースがあります。
所有期間の判定方法
起点：被相続人の取得日
短期譲渡：所有期間5年以下
長期譲渡：所有期間5年超
所有期間の例として、
被相続人が10年前に取得していた場合は長期譲渡
被相続人が3年前に取得していた場合は短期譲渡
注意点リスト
複数回の相続や贈与が絡む場合、最初の取得時期を遡って確認が必要
取得費の証明資料（売買契約書など）は相続人自身で用意する必要がある
所有期間の判定ミスで申告額が大きく変わることがあるため、専門家への相談も推奨されます
正しい所有期間の判断が「短期譲渡」か「長期譲渡」かを左右し、最終的な税負担にも直結します。弊社では、士業ネットワークを活用した所有期間・取得費の調査や資料収集のサポートも行っていますので、安心してご相談いただけます。
相続した不動産の短期譲渡所得と長期譲渡所得を徹底的に比較するセクション
税率・計算方法を具体例つきで解説 - 不動産短期譲渡 税率と長期の差
相続した不動産を売却する際、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なります。短期譲渡所得の場合、所得税30％・住民税9％、復興特別所得税を含めると合計約39.63％と非常に高い税率が適用されます。一方、長期譲渡所得では所得税15％・住民税5％・復興特別所得税含めて約20.315％に抑えられます。
比較しやすいようモデルケースでシミュレーションすると、売却価格3,000万円・取得費1,000万円・譲渡費用200万円の場合、課税所得は1,800万円となります。
短期譲渡所得（約39.63％）：約713万円
長期譲渡所得（約20.315％）：約366万円
この差は約347万円にもなり、売却時期の判断がいかに重要かが分かります。地域密着型の弊社では、相続不動産売却について一人ひとりの状況を十分にヒアリングし、最適なタイミング・手続きをご提案しています。
短期譲渡と長期譲渡で適用される税率の違いを、モデルケース別シミュレーション（売却価格・取得費など）で数値比較する
短期譲渡と長期譲渡では、手取り金額に大きな差が出ます。以下の例で確認しましょう。
売却価格：4,000万円
取得費：1,500万円
譲渡費用：300万円
課税対象額は4,000万円－1,500万円－300万円＝2,200万円です。
短期譲渡所得（39.63％）：約871万円の税額、手取り額は約3,129万円
長期譲渡所得（20.315％）：約447万円の税額、手取り額は約3,553万円
約424万円の手取り差が生じます。短期での売却は税負担が重くなる点に注意が必要です。こうした数値シミュレーションも、弊社ではご状況に応じて個別にご案内可能です。
短期譲渡になるケースでは、どの程度手取りが減るかを「金額差」で示し、読者の実感値を高める
相続不動産の短期譲渡では、所有期間5年以下かつ相続時に被相続人の取得日を引き継ぐため、取得日と売却日の差が5年以内かどうかが重要です。短期譲渡に該当すると、実際に手元に残る金額が大きく減ってしまいます。
例えば、1,000万円の課税所得がある場合、短期譲渡なら約396万円、長期譲渡なら約203万円の税額です。約193万円の差が出るため、売却前にしっかり確認しましょう。士業ネットワークを活かした正確なシミュレーションもお任せください。
相続した土地の売却 長期・短期の判断ステップ - 自分がどちらに該当するかを確認する方法
相続した不動産が短期譲渡か長期譲渡かを判断するには、以下の手順を踏みましょう。
登記簿や売買契約書で被相続人の取得日を確認する
売却予定日を明確にする
取得日から売却日までの期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期
この確認を怠ると、知らずに高い税率で課税されるリスクがあります。弊社では、登記簿や売買契約書の取得サポートや、各種資料の整理・ご案内も行っておりますので、初めての方でも安心です。
登記簿・契約書などの資料をもとに、取得日・売却日・所有期間をチェックする具体的な手順をステップ形式で整理する
ステップ1：登記簿謄本を取得し、前所有者（被相続人）の取得日を確認
ステップ2：売却予定日をカレンダーで整理
ステップ3：取得日から売却日までの年数を計算し、5年超過か判定
ステップ4：該当する税率を適用し、必要に応じて税理士に相談
この流れで間違いなく判定できます。判断に悩んだ場合も、地域密着の弊社が士業ネットワークと連携してサポートいたします。
軽減税率の特例が絡む場合の考え方もあわせて提示する
長期譲渡所得に該当する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などが利用できるケースがあります。これにより税負担がさらに軽減可能です。特例の適用には各種条件や手続きが必要となるため、売却前に必ず確認してください。弊社では、各士業との連携により特例適用の可否や必要書類についても丁寧にご案内いたします。
相続のよくある勘違いと落とし穴 - 知らずに短期譲渡になってしまうケースを防ぐ
相続した不動産の所有期間を「相続した日」から数えると誤認しやすいですが、正しくは被相続人の取得日からカウントします。この間違いにより、長期と思っていたのに短期譲渡所得扱いとなる事例が少なくありません。
「相続した日」から期間を数えてしまうなど、所有期間の誤認により短期判定になる典型パターンを紹介する
被相続人の取得日を見落とし、相続日から5年と誤認する
資料がなく正確な取得日を把握せず売却してしまう
兄弟など複数人で共有の場合、全員が取得日を誤解する
こうしたケースでは、想定外の税負担が発生するため注意が必要です。所有期間の誤認を防ぐためにも、専門家への確認やサポートが欠かせません。
相続期間を誤解したまま売却して後悔した事例をイメージベースで解説し、注意点を整理する
実際に「相続日から5年経った」と思い売却したところ、被相続人の取得日からは4年しか経過しておらず短期譲渡所得扱いになり、大きな税負担が発生した事例があります。必要な書類が揃っていれば未然に防げたため、必ず事前に確認し、分からない場合は専門家に相談しましょう。弊社ではこのようなご相談も多数承っており、士業ネットワークによる正確な確認体制を整えています。
相続した不動産を3年以内・5年以内に売却するケースを深掘りするセクション
相続した土地を3年以内に売却する場合のポイント - 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例との関係
相続した土地や建物を3年以内に売却する際は、税金面で特に「取得費加算の特例」を理解することが重要です。これは相続時に支払った相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算できる制度で、譲渡所得税の軽減に直結します。売却時の譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、取得費加算を利用することで課税対象額を減らせます。また、税金のシミュレーションを行う際は、取得費、譲渡費用、相続税額をもれなく確認しましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）の概要と、「相続 土地売却 税金シミュレーション」で把握すべき観点を整理する
適用条件：相続税申告期限から3年以内の売却
加算できる額：相続税のうち土地・建物に対応する部分
必要資料：相続税申告書、取得費証明資料、売買契約書
チェックポイント
いつ相続したか、相続税の申告期限はいつかを必ず確認
売却額、取得費、譲渡費用、加算する相続税額を正確に把握
シミュレーションでは税率、控除、特例の重複可否を確認
弊社では、取得費加算の特例を含めたシミュレーションや必要資料の収集サポートも行っていますので、安心してご相談いただけます。
相続した土地を3年以内に売却 税率や、短期譲渡 長期譲渡 相続の区分と3年以内売却のメリット・デメリットを具体的に示す
短期譲渡（5年以下）：税率約39.63％、取得費加算特例が使える
長期譲渡（5年超）：税率約20.315％、取得費加算特例は使えない場合あり
メリット
取得費加算特例の活用で税負担軽減が可能
デメリット
5年以内の売却は短期譲渡となり税率が高くなる
所有期間は被相続人の取得日から計算する点に注意
弊社では、こうした各種特例や税区分のシミュレーションを専門家と連携しながらご案内します。
相続した土地を5年以内に売却する場合の注意点 - 相続した不動産を5年以内に売却したら税金はいくらかかりますか？に答える構成
「相続した土地を5年以内に売却」と短期譲渡の関係、相続した土地を3年以内に売却するとどうなるかの違いを、期間と税制優遇の観点から整理する
3年以内に売却すれば取得費加算の特例が利用できますが、5年以内の売却は引き続き短期譲渡となり高い税率が適用されます。5年を超えて所有すると、長期譲渡扱いとなり税率が大幅に下がります。税制優遇の観点では、取得費加算と税率の両面から売却時期を慎重に検討する必要があります。
相続した土地・建物譲渡のタイミングが3年以内／5年以内／5年超でどう変わるかを、期間・税率・活用できる特例別にわかりやすく比較する
3年以内：税率約39.63％、取得費加算特例あり、3,000万円控除は条件次第で適用可
5年以内：税率約39.63％、取得費加算特例なし、3,000万円控除は条件次第で適用可
5年超：税率約20.315％、取得費加算特例なし、3,000万円控除は条件次第で適用可
弊社では、相続不動産の売却時期や税金・各種特例のご案内、士業ネットワークによるワンストップサポートを通じて、みなさまのご不安や悩みに寄り添った解決をご提供しています。空き家や相続トラブルなど複雑なケースも、まずはお気軽にご相談ください。
ポイント
税率の違いが手取りに大きく影響
取得費加算特例は3年以内限定
相続した土地の売却 3,000万円控除と相続空き家特例の整理 - 相続した土地売却税金特別控除を最大限活用する
相続した土地を3年以内に売却 3,000万円・相続した土地の売却3,000万円控除の適用条件と、「空き家」「居住用」「区分所有不可」などの要件を分かりやすく整理する
相続した土地を売却する際には、3,000万円の特別控除や相続空き家特例といった大きな税制優遇を活用できる可能性があります。これらの特例にはそれぞれ明確な適用条件があり、例えば被相続人が自宅として居住していたこと、売却時点で空き家または相続人が居住していないこと、建物の区分所有でないことなどが基本要件となります。また、相続空き家特例は一定の築年数や耐震基準、相続後にリフォームまたは解体がなされているかなど、追加の要件も存在します。
要件チェックリスト
被相続人の居住実態の有無
建物の築年数や耐震性の確認
売却時の利用状況（空き家・居住の有無）
これらの条件を一つずつ確認することで、どの特例が利用できるかを整理できます。
相続土地売却税金計算と合わせて、空き家特例・小規模宅地等・相続税の取得費加算の特例が重なるケース・重ならないケースを解説する
相続した土地の売却では複数の特例が存在し、それぞれの適用可否や組み合わせの確認が欠かせません。取得費加算の特例は他の特例と併用が可能ですが、空き家特例や3,000万円控除は一部のケースで重複適用できない場合もあります。特例ごとに条件や注意点が異なるため、専門家と一緒に併用の可否をチェックすることが重要です。
ポイント
複数特例の適用条件や併用可否を売却前に必ず確認
要件を満たさなければ特例が使えないため、事前準備が不可欠
会社概要
会社名・・・ハウスドゥ大分南
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電話番号・・・0120-968-918
